Comprendre l’immobilier de santé :
États-Unis et Europe, deux marchés complémentaires aux
dynamiques asynchrones
Par Arnaud Billon, Head of Investments d’Inter Gestion Groupe et Maxime Pain, Head of Strategic Partnerships and Medical Affairs at SPHERE Investments
L’immobilier de santé offre des opportunités de rendement attractives pour les investisseurs, à condition d’en maîtriser les spécificités. Cette classe d’actifs s’impose ainsi progressivement comme stratégique, à la croisée de dynamiques immobilières et de transformations structurelles des systèmes de santé. Si les États-Unis constituent aujourd'hui le marché le plus mature, l'Europe présente également un potentiel considérable. Ces deux géographies répondent à des dynamiques différentes mais complémentaires, offrant des opportunités d'investissement distinctes.
Les États-Unis : le marché immobilier de santé le plus mature au monde
Les États-Unis sont considérés comme le marché le plus avancé et le plus structuré en matière d’immobilier de santé. Depuis, plusieurs décennies, la santé y est pleinement reconnue comme une classe d’actifs à part entière, portée par un écosystème structuré réunissant investisseurs spécialisés, opérateurs de premier plan et véhicules d’investissement immobilier cotés spécialisés tels que les Healthcare REITs(1).
Avec un système de santé représentant une dépense de plus de 5,7 billions de dollars(2) en 2025, soit une hausse d’environ 7,3% par rapport à l’année précédente, le pays a vu émerger un écosystème immobilier particulièrement diversifié, allant des établissements hospitaliers traditionnels aux infrastructures ambulatoires les plus spécialisées.
Cette évolution reflète la transformation profonde des modèles de prise en charge : l’hôpital n’est plus l’unique point d’ancrage du parcours de soins, il évolue vers des structures plus agiles, spécialisés et adaptées aux nouveaux usages. Les Medical Office Buildings(3) (MOB), centres de chirurgie ambulatoire, plateformes de diagnostic, laboratoires ou encore campus de santé illustrent cette mutation. Ces actifs deviennent de véritables lieux de santé, réunissant soins, prévention et accompagnement dans une approche plus globale du patient.
L’Europe : un marché diversifié riche en opportunités structurelles
En Europe, la dynamique est différente. Le marché demeure plus fragmenté avec des systèmes de santé, des réglementations et des modèles de financement propres à chaque pays. Cette hétérogénéité complexifie naturellement l’analyse, mais elle constitue également une source d’opportunités pour les investisseurs capables d’adopter une approche sélective fondée sur une lecture fine des marchés locaux, des opérateurs et des besoins futurs.
En Europe, l'immobilier de santé représente en moyenne environ 3%(4) des volumes totaux d'investissement immobilier depuis 2016. Cette part relativement limitée témoigne d'un potentiel de développement important, dans un contexte où les besoins de modernisation des infrastructures de santé continuent de croître.
Le marché européen est porté par plusieurs tendances de long terme : vieillissement de la population, évolution des parcours de soins, recherche d’une plus grande efficience des systèmes de santé et nécessité d’adapter certaines infrastructures aux nouveaux usages. Ces transformations favorisent le développement de nouveaux actifs : maisons de santé pluridisciplinaires, structures ambulatoires, centres de soins intégrés ou lieux combinant différentes dimensions de la santé. L’enjeu est ainsi de concevoir des environnements plus adaptés aux parcours patients, où soins, prévention et qualité de vie peuvent progressivement se rapprocher.
Au-delà de leurs différences, les marchés américain et européen partagent une caractéristique majeure : une part significative des actifs immobiliers de santé reste encore détenue directement par les opérateurs eux-mêmes — hôpitaux, cliniques, groupes médicaux ou acteurs du médico-social. Ce patrimoine captif représente un gisement d'opportunités considérable pour les investisseurs spécialisés.
Dans ce contexte, les opérations de Sale and Lease Back(5) constituent l'un des leviers les plus pertinents pour répondre à cet enjeu. En cédant de manière sélective certains actifs immobiliers tout en conservant leur exploitation, les opérateurs peuvent libérer des capitaux afin de financer leur développement : moderniser leurs établissements, améliorer leurs services, investir dans des équipements ou renforcer leur approche préventive. Pour l’investisseur, l’intérêt ne réside pas uniquement dans la détention d’un actif immobilier, mais dans la capacité à s’inscrire dans une relation durable avec un acteur de santé.
Dans un secteur en pleine mutation, la performance de l'investissement repose ainsi autant sur la qualité de l'immobilier que sur la compréhension des besoins de santé, des territoires et des modèles d'exploitation. C'est cette approche globale qui permettra d'accompagner durablement la transformation des systèmes de santé des deux côtés de l'Atlantique.
(1) Healthcare Real Estate Investment Trust, soit un fonds d'investissement immobilier spécialisé dans le secteur de la santé. (2) CMS, National Health Expenditure Projections 2025–2034 : Forecast Summary, publié en juin 2026. (3) Immeubles de cabinets médicaux. (4) Swiss Life Asset Managers (2024), Healthcare Real Estate Expands in Europe, 22 février 2024. (5) Cession-Bail.